Les SCPI sont-elles imposées à l'IFI ?

Oui. Les SCPI imposées IFI constituent une réalité fiscale : les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière lorsqu’elles représentent des actifs immobiliers taxables. 

Même si les SCPI sont détenues via un contrat d’assurance-vie, la fraction correspondant à des actifs immobiliers reste prise en compte pour l’IFI. 

L’IFI s’applique dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier du foyer fiscal dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. 

Imposition des SCPI à l’IFI : règles générales 

Les parts de SCPI sont assimilées à un patrimoine immobilier 

L’IFI porte sur l’ensemble des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement. 

Les parts de SCPI sont donc imposables à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à des biens immobiliers. 

Quelle valeur déclarer ? 

La valeur à retenir est la valeur vénale au 1er janvier. 

La société de gestion communique chaque année les informations nécessaires pour la déclaration IFI, généralement via l’Imprimé Fiscal Unique (IFU). 

SCPI à capital variable 

Pour les SCPI à capital variable, la valeur retenue correspond généralement : 

• à la valeur de retrait, 
• pondérée par le pourcentage d’actifs immobiliers imposables. 

SCPI à capital fixe 

Pour les SCPI à capital fixe, la déclaration s’effectue sur la base du dernier prix d’exécution connu au 1er janvier, ajusté selon la part d’immobilier taxable. 

Comment valoriser vos parts de SCPI pour l’IFI ? 

Se référer à la valeur de marché 

La base de calcul correspond à la valeur de revente estimée au 1er janvier. 

Il ne s’agit pas du prix d’acquisition, mais bien de la valeur actuelle. 

Prendre en compte uniquement la fraction immobilière 

Certaines SCPI peuvent détenir : 

• des actifs immobiliers, 
• des liquidités, 
• d’autres placements financiers. 

Seule la part correspondant à l’immobilier taxable est intégrée dans l’assiette IFI. 

Utiliser les documents fournis par la société de gestion 

Chaque année, la société de gestion fournit : 

• un relevé fiscal, 
• le pourcentage d’actifs immobiliers imposables, 
• la valeur à déclarer. 

Ces documents doivent être conservés en cas de contrôle. 

Une sous-évaluation ou une surestimation peut entraîner un redressement fiscal. 

Pour comprendre plus largement l’assiette de l’impôt, vous pouvez consulter notre article sur le seuil IFI ainsi que notre guide sur le barème IFI 2026. 

Cas particuliers : exonérations possibles pour certaines SCPI 

Certaines SCPI peuvent bénéficier d’exonérations partielles ou totales. 

SCPI investies en immobilier professionnel exonéré 

Si la SCPI détient des biens immobiliers affectés à une activité professionnelle répondant aux critères d’exonération, la fraction correspondante peut être exclue de l’assiette IFI. 

Justification en cas d’exonération 

En cas de situation particulière, il est recommandé de : 

• conserver l’attestation de la société de gestion, 
• garder les documents détaillant la nature des actifs détenus. 

Ces justificatifs pourront être demandés par l’administration fiscale. 

SCPI et optimisation de l’IFI 

La détention de SCPI peut contribuer à franchir le seuil IFI. 

Il est donc important : 

• d’évaluer précisément la valeur taxable, 
• de vérifier les dettes éventuellement déductibles, 
• d’anticiper le montant d’impôt à payer. 

Lorsque l’IFI est dû, le don constitue un levier fiscal direct. 

Les dons effectués au profit d’une fondation reconnue d’utilité publique ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € par an. 

À la Fondation Notre Dame, ces dons soutiennent des projets d’entraide, d’éducation et de préservation du patrimoine, exclusivement grâce à la générosité privée.