L’IFI et l’usufruit : l’imposition de l’usufruitier à l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros. Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, une question revient fréquemment : qui paie l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

La règle est claire : en principe, l’IFI est dû par l’usufruitier, et non par le nu-propriétaire. Ce principe connaît toutefois des exceptions prévues par la loi, nécessaires à identifier pour déclarer correctement son patrimoine.

Usufruit et IFI : rappel des principes fondamentaux

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien entre :

• l’usufruit, qui confère le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus,
• la nue-propriété, qui confère le droit de disposer du bien, sans en avoir l’usage.

En matière d’IFI, le législateur a retenu une logique simple : l’impôt suit l’usage et la jouissance du bien.

Ainsi, lorsque le bien est démembré :

• l’usufruitier est imposé à l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété,
• le nu-propriétaire n’est pas imposé, dans le régime de droit commun.

Cette règle vise à aligner la charge fiscale sur la réalité économique de la détention du bien.

IFI : usufruitier ou nu-propriétaire, qui est imposé ?

Dans la très grande majorité des situations :

• l’usufruitier est seul redevable de l’IFI,
• le nu-propriétaire n’intègre pas la valeur du bien dans son patrimoine taxable.

Ce choix s’explique juridiquement et fiscalement par le fait que :

• l’usufruitier bénéficie de la jouissance effective du bien,
• il perçoit, le cas échéant, les revenus générés,
• il supporte en principe les charges courantes liées au bien.

Le nu-propriétaire, qui ne dispose ni de l’usage ni des revenus, n’est donc pas considéré comme le redevable naturel de l’IFI.

Les exceptions au principe : quand l’usufruitier n’est pas seul imposé

Le Code général des impôts prévoit des cas dérogatoires au principe d’imposition exclusive de l’usufruitier.

Dans certaines situations, l’IFI peut être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, chacun étant imposé sur la valeur de son droit.

Ces exceptions dépendent principalement :

• de la nature de l’usufruit (légal ou conventionnel),
• de son origine (succession, donation, loi),
• et du cadre juridique précis dans lequel le démembrement a été constitué.

L’analyse doit donc toujours être menée au cas par cas.

IFI et usufruit légal du conjoint survivant

L’usufruit légal du conjoint survivant, issu du droit des successions, constitue l’une des principales exceptions.

Lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal sur tout ou partie des biens successoraux :

• l’IFI est réparti entre le conjoint usufruitier et les héritiers nus-propriétaires,
• chacun déclare la valeur de son droit, selon les règles prévues par la loi fiscale.

Cette règle vise à équilibrer la charge fiscale entre les différents titulaires de droits.

Une vigilance particulière s’impose en présence de familles recomposées, où la répartition des droits peut être complexe.

IFI et usufruit en cas de succession

La situation au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition est déterminante.

En cas de succession :

• si le démembrement est juridiquement constitué au 1ᵉʳ janvier, les règles d’imposition s’appliquent selon la nature de l’usufruit,
• si la succession est en cours de règlement, il convient d’analyser précisément :
  • l’existence d’une indivision successorale,
  • la date de transfert des droits,
  • la qualification exacte des droits détenus à cette date.

Pendant cette phase transitoire, l’identification du redevable de l’IFI repose sur la situation juridique exacte, et non sur la situation future.

Comment évaluer un bien démembré pour l’IFI ?

Dans le régime de principe, l’usufruitier :

• déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété,
• sans appliquer le barème fiscal de répartition usufruit / nue-propriété.

Il est important de ne pas confondre ces règles avec celles applicables :

• aux droits de mutation à titre gratuit,
• ou aux donations, où un barème fiscal spécifique est utilisé.

En matière d’IFI, l’évaluation suit une logique autonome, propre à cet impôt.

Usufruit, IFI et dettes : quelles déductions possibles ?

Comme pour tout redevable de l’IFI, certaines dettes peuvent être déduites de la valeur du patrimoine taxable :

• les dettes supportées effectivement par l’usufruitier,
• et directement liées aux biens imposables.

Des limites existent toutefois :

• certaines dettes sont exclues ou plafonnées,
• notamment lorsqu’elles sont contractées dans un cadre familial ou sans justification économique suffisante.

La déductibilité repose sur la réalité et la charge effective de la dette.

Usufruit, IFI et don : un cadre fiscal inchangé

Le don IFI s’impute sur l’IFI dû par le redevable, le plus souvent l’usufruitier.

• Le mécanisme du don IFI est indépendant de la forme de détention du bien (pleine propriété ou démembrement).
• Il permet de réduire l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don, dans les limites prévues par la loi.
• Le don IFI offre ainsi la possibilité de donner une orientation concrète à l’ imposition, en soutenant des projets d’intérêt général, ici portés par la Fondation Notre Dame.