IFI et nue-propriété : quelle imposition ?

En matière d’IFI, le démembrement de propriété obéit à un principe clair : l’usufruitier est en principe seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, tandis que le nu-propriétaire n’est pas imposable sur ce bien pendant toute la durée du démembrement. 

La nue-propriété correspond au droit de disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus. L’usufruit, à l’inverse, confère le droit d’usage et de perception des loyers. 

Cette répartition explique le traitement fiscal IFI : l’usufruitier supporte l’imposition car il détient la jouissance économique du bien. 

Principe d’imposition à l’IFI en cas de démembrement de propriété 

L’usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété

Selon les règles de l’IFI applicables aux biens démembrés, l’usufruitier doit déclarer la valeur totale du bien en pleine propriété, et non la seule valeur de son usufruit. 

Le nu-propriétaire, lui, n’intègre pas le bien dans son patrimoine taxable. 

Cas de donation de la nue-propriété 

Lorsqu’un bien est donné en nue-propriété (par exemple à un enfant ou à un organisme), le donateur conserve généralement l’usufruit. 

Conséquence IFI : 

• le donateur usufruitier reste imposable, 

• le nu-propriétaire n’est pas imposé sur ce bien. 

Cas d’usufruit temporaire 

En présence d’un usufruit temporaire (par exemple 10 ou 15 ans), la règle IFI reste identique : l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété pendant toute la durée du démembrement. 

À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire et le bien entre alors dans son assiette IFI. 

Quels impacts fiscaux pour le nu-propriétaire en matière d’IFI ? 

Exonération d’IFI pendant le démembrement 

Le nu-propriétaire bénéficie d’une exclusion totale du bien de son patrimoine taxable IFI tant que l’usufruit existe. 

Le bien ne doit donc pas être déclaré à l’IFI. 

Situations particulières 

L’exonération peut être remise en cause si : 

• le démembrement prend fin (réunion usufruit/nue-propriété), 

• la nue-propriété est cédée, 

• le régime juridique du démembrement change. 

Dans ces situations, la valeur du bien peut réintégrer le patrimoine IFI du contribuable concerné. 

Obligations déclaratives 

Le nu-propriétaire n’a pas à déclarer le bien, mais doit être en mesure de justifier : 

• l’existence du démembrement, 

• sa qualité de nu-propriétaire, 

• l’identité de l’usufruitier. 

Ces éléments peuvent être demandés en cas de contrôle. 

Stratégies patrimoniales d’optimisation IFI via le démembrement 

Intérêt de la nue-propriété pour l’IFI 

Le démembrement permet : 

• de transmettre un bien, 

• tout en réduisant l’assiette IFI du nu-propriétaire, 

• sans perte patrimoniale à long terme. 

Exemple pratique 

Valeur d’un bien : 1 200 000 € 

Donation de la nue-propriété à un enfant, usufruit conservé par le parent. 

Conséquences IFI : 

• parent usufruitier : déclare 1 200 000 € 

• enfant nu-propriétaire : 0 € 

La nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable du bénéficiaire. 

Donation à une fondation reconnue d’utilité publique 

La donation de la nue-propriété à une fondation reconnue d’utilité publique (comme la Fondation Notre Dame) peut constituer une stratégie patrimoniale : 

• transmission progressive du patrimoine, 

• réduction de l’assiette taxable future, 

• soutien d’intérêt général. 

Combiner démembrement et don IFI 

Le démembrement agit sur l’assiette taxable. Le don IFI agit sur l’impôt dû. Ils peuvent donc être complémentaires. 

Les dons ouvrent droit à une réduction IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € par an.